Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı Süresi

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar TBK m.478’de belli bir süreye tabi kılınmıştır.

“Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.”

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar hakkında zamanaşımı süresi öngören bir diğer hüküm de TBK’nın genel hükümler kısmında yer alan m.147 b.6’dır. Bu hükme göre “Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.” Hükmün gerekçesinde, TBK m.478’de yer alan düzenleme karşısında, TBK m.147 b.6’nın, yüklenici yönünden, inşaatın ayıplı yapılması dışında kalan diğer sözleşmeye aykırılık hallerinde uygulama alanı bulacağı belirtilmektedir. Ancak bu noktada açığa kavuşturulması gereken husus, TBK m.475/2’de yer alan “İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat talebinin, ayıptan doğan hakların tabi olduğu zamanaşımını düzenleyen TBK m.478 hükmüne mi, yoksa genel hükümler arasında yer alan TBK m.147/b6 hükmüne mi tabi olacağıdır. KOCAAĞA’ya göre bu durumda, zamanaşımı bakımında m.478 hükmü değil, genel hükümler yer alan m.147/b6 hükmü uygulanır. İki hükümde de zamanaşımı süresi 5 yıl olsa da, konusu taşınır olan inşaat sözleşmelerinde, m.478’deki 2 yıllık zamanaşımı yerine, m.147/b.6’daki 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır.

  1. Şekli Şartlar
  2. İşsahibi Gözden Geçirme Külfetini Yerine Getirmiş Olmalı

TBK m.474/1’e göre, “İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” İnşaatın gözden geçirilebilmesi için, onun ifa amacıyla iş sahibine teslim edilmesi gerekir. Teslim, sözleşmede kararlaştırılan bütün işlerin yapılıp, inşaatın tamamlanmasını gerektirir.

TBK m.474/1, gözden geçirme süresi konusunda “işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz” ölçütünü getirmiştir. Bu ölçüt, sadece gözden geçirme işine hangi süre içinde başlanması gerektiğinin belirlenmesinde değil, gözden geçirme işinin hangi süre içinde bitirilmesi gerektiğinin tespitinde de uygulanır. Bu iki süre birlikte “gözden geçirme süresini” oluşturur.

Gözden geçirme, teslim edilen inşaatın ayıplı olup olmadığına, yani yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği veya sözleşmede bu hususta bir hüküm yoksa dürüstlük kuralına göre sahip olması gereken nitelikleri taşıyıp taşımadığına ilişkindir. İş sahibi, inşaatın teslimiyle birlikte kural olarak onun tamamını gözden geçirmelidir. Kapsamlı bir gözden geçirme iş sahibinin lehine olup, iş sahibi ayıptan doğan haklarını ancak yükleniciye yaptığı bildirimde gösterdiği ayıplar için kullanılabilir.

  1. İşsahibi Ayıbı Bildirme Külfetini Yerine Getirmiş Olmalı

İş sahibinin, ayıp sebebiyle sorumluluktan doğan haklarını kullanabilmesi için, inşaatta farkına vardığı ayıpları yükleniciye bildirmesi gerekir. Ayıp gözden geçirme sırasında öğrenilmiş olabileceği gibi, sonradan da ortaya çıkmış olabilir. İş sahibi, farkına vardığı her türlü ayıbı yükleniciye bildirmek külfeti altındadır. TBK m.474/1 uyarınca, inşaattaki ayıpların, normal olarak inşaatın gözden geçirilmesinden sonra, “uygun bir süre içerisinde” bildirmesi gerekir. Ancak gözden geçirmeden önce veya gözden geçirmenin başlangıcında açıkça belli olan ayıplarda, gözden geçirme işinin tamamlanması beklenmeden, hemen ayıp bildiriminde bulunmalıdır.

İş sahibi tarafından usulüne uygun gözden geçirme sırasında tespit edilemeyip, sonradan ortaya çıkan ayıplar gizli ayıptır. Bu ayıplar bakımından da iş sahibinin bildirim külfeti söz konusudur.  Nitekim TBK m.477/3’e göre inşaattaki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi “gecikmeksizin” durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; aksi takdirde inşaatı kabul etmiş sayılır. Gizli ayıp söz konusu olsa bile, bunun ayıptan doğan hakların tabi olduğu zamanaşımı süresi dolduktan sonra ortaya çıkan ayıplardan yüklenici sorumlu değildir.