Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gecikme Tazminatı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflarca inşaata başlama ve tamamlama sürelerinin belirlenmesinin yanı sıra, üzerinde mutabık kalacakları bir iş planı dahilinde inşaatın seyri yani ne zamana kadar, hangi işlerin tamamlanması gerektiği hususunu da kararlaştırmış olabilirler. Bu takdirde yüklenici inşaatın ilerleyişi ile ilgili olarak belirlenmiş olan iş akışına da riayet etmek zorundadır. Bazı eser sözleşmelerinde belirsiz vade durumuna sıklıkla rastlanabilse de, vadenin belirlenmemiş veya belirsiz olduğu inşaat sözleşmelerine çok az rastlanacaktır. Planlanan inşaat akışında aksamalara sebebiyet vermesi halinde, taşınmaz maliki bu takdirde keşide edileceği bir ihtar ile aksayan üretimin yapılması için yükleniciye makul bir süre vermelidir.

Taraflar akdettikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, planlanan inşaat akışında aksama olması ve verilen süreye rağmen iş bu aksamanın giderilmemesi halini bir yaptırıma bağlayarak veya sözleşmenin feshi nedeni olarak hüküm altına alabilirler.

Sözleşmelerde, tarafların işin bitirilmesi gereken zaman konusunda bir belirleme yapmamış olmaları halinde genel kural gereğince işin makul bir sürede yapılması gerekir. Bu durumda yüklenici işe başlamış fakat işin ilerlemesi yavaş ise taşınmaz maliki, bu ihtar sonrası işi hızlandırmayıp kendisine verilen sürede de inşaatı teslim edemeyecek durumda olursa taşınmaz maliki sözleşmeden dönebilir.Sözleşmeden dönme şartları ve sonuçla “İnşaata Kararlaştırılmış Olan Zamanda Başlamak ve Devam Etmek” başlığı altında incelenmiştir.

İfa için vade kararlaştırılmış sözleşmelerde işe başlanmaması veya işin savsaklanması iş sahibine başlı başına sözleşmeden dönme hakkı vermez. İş sahibinin burada sözleşmeden dönebilmesi için vade tarihinde inşaatın tamamlanmasının imkansız hale gelmesi şarttır.Ayrıca yine yüklenicinin o ana kadarki işi yürütme hızıyla inşaat vadede bitemeyecek olsa bile şayet faaliyetlerin hızlanması halinde bu mümkün olacaksa gene de sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Ancak somut olayın özellikleri yüklenicinin çalışmaları ifanın vadeye yetişmesi için gereken düzeye çıkaramayacağını ortaya koyuyorsa, iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gecikme Tazminatı Temerrüd

“ Yanlar arasındaki sözleşmede inşaatın 12.12.2002 tarihinde davacılara teslim edileceği kabul edilmiştir. Teslim tarihi BK’nın 107. maddesinde açıklanan kesin vade niteliğinde olup bu tarihin geçmesiyle davalı temerrüde düşmüştür.”

Daha sözleşme kurulurken taahhüt edilen tüm işlerin saptanan vadeye yetişmesinin mümkün olmadığının iş sahibi tarafından anlaşabileceği ileri sürülerek sözleşmeden dönme hakkı engellenemez. İşinin uzmanı olması gereken yüklenici yüklendiği işin bu tarihe yetişmeyeceğini bilmeli ve bu hususta iş sahibini uyarmalıdır. Şu halde inşaatın vadeye yetişemeyecek durumda olması sözleşme kurulduktan sonra doğan sebeplerle olabileceği gibi sözleşme kurulurken de mevcut hatta öngörülür nitelikte olabilir. Ancak, sözleşme kurulmadan önce yüklenici tüm işin önerilen vadede yetişmesinin mümkün olmadığı hususunda iş sahibini uyarmış, buna rağmen taraflar arasında sözleşme yapılmışsa, iş sahibi artık işin uzamasına katlanmak zorundadır. Ancak bunun için, yüklenicinin sözleşmeyi imzalarken vadeye ilişkin çekincesinden vazgeçmediği anlaşılmalıdır.

İnşaatın, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen sürede tamamlanmaması veya taşınmaz malikinin, yükleniciye verdiği makul sürede işin bitirilememesi yükleniciye atfı kabil bir kusurdan kaynaklanmıyorsa; gecikmeye neden olan ve yüklenicinin kusuru olmayan süre, sözleşme süresine eklenir. Örneğin, taşınmaz malikinin yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi dışında ilave istemlerde bulunması, inşaat sürecinde husule gelen mücbir sebep halleri veya yüklenici tarafından yapılması gereken idari işlemlerde idareden kaynaklı gecikmelerin olması gibi durumlarda bunlara ilişkin süreler, sözleşme süresine eklenerek işin teslim süresi belirlenecektir.

“Davacı arsa sahipleri dava dilekçelerinde dava dilekçelerinde dava tarihine kadar geçen süre içerisinde davalının inşaata başladığını iddia ederek sözleşmenin feshi ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şarttan kaynaklanan paylarına düşen 17.856.00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir. Taraflar arasında düzenlenen 24 Ağustos 2006 tarihli sözleşmede inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık sürede bitirilmesi kararlaştırılmıştır. Dosya içerisinde bulunan belgeler, İdare Mahkemesi kararları ve bilirkişi raporunda açıklandığı üzere 3194 sayılı Kanunun 18.maddesi uygulaması, belediyenin imar durumunu onaylaması, ilave blok için gerekli izinlerin alınması işlemlerinin en son gereken makul sürenin de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Bu tarihe ruhsat alınması için gereken makul sürenin de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Diğer taraftan sözleşmenin sürelerle ilgili maddesinde müteahhidin “haklı bir sebep olmaksızın” işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine 30 günlük süre tanınacağı kabul edilmiştir. Davacı arsa sahiplerince çekilen 22 Nisan 2008 tarihli ihtarda davalıyı 30 günlük sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Bu sebeple davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.”

“ Ruhsat alma mükellefiyeti kendisine ait olan yüklenicinin iradesi dışında inşaat ruhsatının geç alınmasının bürokratik engellerden kaynaklanması durumunda gecikme varsa taraflara kusur izafe edilemeyeceğinden bu gecikmeden kusursuz olan yüklenicinin sorumlu tutulması mümkün değildir.”

“Davalı, Devret’te yaşanan sel felaketi ile deprem nedeniyle projenin değişmesinin görüşüldüğünü, bu hususların inşaatın yapımını geciktirdiğini savunduğuna göre davalı savunması üzerinde durulmalı, belediyesinden sorulmalı, deprem ve selin inşaat süresine etkisi araştırılacak mücbir sebep var ise bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle ilave süre hesaplattırılmalı.”

“İşin teslimini engelleyen ve davalının elinde olmayan sebeplerle teslimde gecikme olmuşsa yüklenicinin bu süre için tazminatla sorumlu tutulması düşünülemez. Dava konusu olayda davacı arsa sahibinin Belediyeye arsanın bir bölümünü hibe ettiği bilahare hibeden rücu için dava açıldığı davanın uzunca bir süre devam ettiği anlaşılmaktadır. Davanın açılması işin uzamasına sebep olmuş ise bu sürenin, bu arada oluşan deprem nedeniyle varsa gerekli sürenin, arsa sahibi A Blokun kaba inşaatı bittiğinde tapu ferağı vermekle yükümlü tutulduğundan bu konuda temerrüde düşürülmüş ise yeterli sürenin, keza 14.12.1998 tarihli ek sözleşmede bir kısım imalat değişikliklerine yer verildiğinden değişikliklerin etkisi varsa bu iş için gerekli sürenin teslim süresine eklenmesi gereklidir.”

Eserin vadeye yetişmeyeceğini anlamış veya anlayacak durumda olmasına rağmen m.473/1’deki dönme hakkını kullanmayan iş sahibi, bu tutumu vadenin ileriye atılmasına razı olduğu şeklinde örtülü bir irade beyanı olarak kabul edilmedikçe, vade günü geldiğinde yükleniciyi temerrüde düşürerek TBK m.125 hükümlerindeki seçimlik haklarını, bu arada sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Uygulamada tarafların, teslim zamanıyla ilgili olmak üzere ceza koşulu ve prim anlaşmaları yaptıkları görülür. Böyle bir durumda, inşaatı zamanında teslim etmeyen yüklenici ceza ödemek zorunda kaldığı gibi; inşaatı belirlenen süreden önce teslim etmesi halinde, iş sahibinden kararlaştırılan primi isteme hakkını elde eder.

Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması veya inşaatı tamamlamakla birlikte teslimde gecikmesi, yüklenicinin temerrüdüne yol açar.

  1. Şartları
  • Teslim borcu muaccel olmalıdır. Yani, zaman itibariyle iş sahibinin tamamlanmış olan inşaatın teslimini talep edebilmesidir. Teslim borcunun ifa zamanı, yani inşaatın ne zaman teslim edileceği, öncelikle ve genellikle taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenir.
  • İnşaat teslim edilmemiş olmalıdır. Yüklenicinin temerrüdü bakımından teslim edilmemiş olan inşaatın tamamlanmış olup olmaması önem taşımaz. Teslim gerçekleşmediği sürece, yüklenici borcunu ifa etmiş sayılmaz. Yüklenicinin temerrüdü, inşaatın tamamlanmasıyla değil, iş sahibine teslimiyle ortadan kalkar.
  • İnşaatın tamamlanması imkansız olmamalıdır. Buradaki imkansızlık, sonradan ortaya çıkan, sürekli ve objektif imkansızlık olup, böyle bir durumda borç ilişkisi sona erer. İnşaatın tamamlanması borcu objektif olarak imkansızlaşırsa, borç ilişkisi sona erdiği için, borçlu temerrüdünden de söz edilemez.
  • İş sahibi kural olarak yükleniciye ihtarda bulunmuş olmalıdır. İhtar, ifanın gerçekleştirilmesi için iş sahibi tarafından yükleniciye yöneltilen bir çağrı olup, hukuki işlem benzeri bir beyandır.Kural olarak temerrüt için ihtar yapılması gerekliyse de teslim tarihi sözleşmede taraflarca birlikte kararlaştırılmışsa veya ihtarın faydasız kalacağı önceden anlaşılıyorsa yüklenici sahibinin ihtarına gerek olmadan temerrüde düşer.
  • İnşaatın teslim edilmemesi hukuka aykırı olmalıdır. Temerrüdün gerçekleşmesi için, yüklenicinin gecikmede kusurlu olması şart olmamakla birlikte, gecikmenin onun objektif olarak yükümlülüğüne aykırılık oluşturması gerekir. Gecikmenin haklı bir sebebe dayandığı durumlarda, inşaatın yapılması mümkünse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, teslim süresi tarafların varsayılan iradesine dayalı olarak, haklı gecikme süresi kadar uzamış olur.

“Yanlar arasındaki sözleşmenin 9. maddesinde inşaatın duvarlarının örülüp kaba sıvanın başlangıcını takip eden 5 gün içinde yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin %50’sinin, boya başlangıcını takip eden 5 gün içerisinde de kalanının tapuda ferağının verileceği kabul edilmiştir. Davacı yüklenici 09.06.2004 tarihinde arsa sahibine gönderdiği ihtarnamede tapuda ferağın verilmesini istemiştir.

İnşaatın ferağ aşamasına geldiği yüklenici tarafından yaptırılan 04.06.2000 tarihli delil tesbit raporundan bellidir. Bu durumda sözleşmedeki bu edimini yerine getirmeyen arsa sahibinin inşaatın gecikmesinden söz ederek gecikme tazminatını talep etmeye hakkı bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece söz konusu ihtarın davalıya tebliğ edildiği tarih belirlenip, ihtarda verilen 3 günlük süre eklenerek bu tarih ile 5 nolu parselin teslimi gereken 26.10.2004 ve 1 nolu parselin inşaatın yapılıp bitirilmesi gereken 26.04.2005 tarihleri itibariyle teslimde gecikme olup olmadığı belirlenip, bu tarihler göz önüne alınarak gecikme tazminatına ilişkin açılan davalar değerlendirilip, arsa sahibinin temerrüde düştüğü tarihten sonraki gecikme alacaklarına ilişkin davalar reddedilmelidir.”