Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası

Genel Olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kavramı

Bir çok ülkede uygulamasına rastlanmayan kat karşılığı inşaat sistemi ülkemizde; eski yapıların imara aykırı olmaları, depreme dayanaklı olmayışları, konsept olarak eski teknoloji ve mimari özellikleri taşımasının yanı sıra, yeni imar uygulamasına göre potansiyel üretim alanlarına kavuşma imkanı yaratılmış olmasına rağmen, yükleniciler bakımından ayrıca taşınmaza başlangıçta nakit ödeme yapılmama imkanı gibi nedenlerle ortaya çıkmış bir uygulamadır.

Bugün için şehrimizdeki yapılaşmaya bakıldığında, plansızlık ve inşaat kalitesizliği karşımıza büyük bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Plansızlık, şehircilik bakımından sakınca olmasına rağmen, plansızlığın yanı sıra özellikle deprem bölgesinde yer alan ülkemiz açısından inşaat kalitesindeki zafiyet olaya hayati bir boyut kazandırmaktadır.

Ülkemizde inşaat hukukunda bedel ile üzerine inşaat yapılacak yer hususu bazı hallere özgü biçimde, genel eser sözleşmesi içeriğine göre daha değişik bir durum göstermektedir. Ekonomik olanaklar ile mali ve teknik konjoktürler sonucu bina yapımlarında da kendine özgü ad, sistem ve uygulamalarla bazı kavramlar geliştirilmiştir. Tamamen toplum kesimlerinin icadı olup uygulayıcılar tarafından benimsenip hukuksal nitelendirilmesi yapılan bu kavramların en dikkate değer olanı arsa payı karşılığında bina yapımıdır.

Her ne kadar toplum kesimlerinde ve zaman zaman uygulamada bu sistem “ kat karşılığı inşaat” diye ifade edilmektedir. Yapı daha doğrusu bina bütünlüğü içerisinde “kat” kavramının, bir veya birden fazla bağımsız bölüm il ortak yerleri de içeriği göz önüne alınacak olursa, bu deyimlerin yasal anlamda yanlış kullanıldığını ifade etmek gerekir. AYDEMİR’e göre iş sahibinin arsası üzerine yapılacak inşaattan yükleniciye bedel yerine arsadan pay verildiğine göre, sistemin hukuksal adının da “arsa payı karşılığı bina yapımı” olması gerekir.

Arsa payı karşılığında bina yapım sözleşmesinin en önemli özelliklerinden biri, oluşturulacak binanın, mülkiyeti iş sahibine ait olan arsa üzerine yapılmasıdır. Bu özelliği itibariyle bu sistem bir zorunluluktan kaynaklanmaktadır. Çünkü bina yapmak için arsa sahibi olmak tek başına yeterli olmayıp, inşaata başlanıp tamamlanabilmesi için ayrıca bir finansmanın varlığına ihtiyaç vardır. Elinde arsa olan kişinin bu arsa üzerine bina yapmaya yetecek sermayesi veya ekonomik gücü olmayabilir. Bu konumda bulunan arsa sahibinin kendi gücüne dayanarak arsası üzerine bina yapması olanaksızdır.

  1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Mahiyeti

Kat karşılığı inşaat; taşınmaz maliki ile yüklenici arasında yükleniciye devredilecek belirli arsa payı/bağımsız bölüme karşılık, tüm yapım maliyeti yükleniciye ait olmak üzere taşınmaz üzerine bağımsız bölümler inşa edilerek, binanın yapımı mukabilinde taraflar arasında kararlaştırılan esaslar dahilinde paylaşımın yapılmasıdır.

Hukukumuzda özellikli olarak düzenlenmemiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. İnşaat sözleşmeleri; taşınmaz maliki ile inşaatı yapacak yüklenici arasında, inşaatın yapılması amacına yönelik karşılıklı iradelerinin birleşmesiyle oluşan sözleşmelerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470-486. Maddelerinde düzenlenmiş olan Eser Sözleşmesi kapsamında olan inşaat sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak şekle bağlı olmaksızın yapılan sözleşmenin varlığında uyuşmazlık çıktığı takdirde, sözleşmenin varlığını iddia eden taraf iddiasını ispatlamak zorundadır.

İnşaat sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeyse, yüklenicinin kendi malzemesiyle yapacağı inşaatın bir bölümünü taşınmaz malikine vermeyi üstlendiğine karşılık, taşınmaz malikinin de üzerine inşaat yapılacak taşınmazın belli bir payını tapuda yüklenici adına intikal ettirmeyi taahhüt eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu özelliği itibariyle, yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, taşınmaz maliki yönünden tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içerdiği için hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tiptir.

Öyle ki bu sözleşmelerde;

  • Yüklenici, inşaatı kararlaştırılan esaslar dahilinde zamanında tamamlama bakımından taşınmaz malikine borçlu, yapacağı inşaat nedeniyle taşınmaz maliki tarafından kendisine devredilmesi gereken arsa payı/bağımsız bölüm nedeniyle taşınmaz malikinden alacaklı,
  • Taşınmaz maliki de, inşaatın kararlaştırılan dahilinde zamanında yapılması bakımından yükleniciden alacaklı, yapacağı inşaat nedeniyle taşınmazın bir kısmının arsa payı/bağımsız bölüm olarak yükleniciye tapudan devretme nedeniyle borçlu durumdadır. İhtiva ettiği karşılıklı borç-alacak ilişkileri nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.

Arsa sahibinin, TMK m 704, 705 ve m 998 uyarınca taşınmaz mülkiyeti kapsamındaki, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, karşılığında da inşaat yapım sözleşmesi imzalaması mümkündür. Örneğin; arsa sahibi, TMK’nın 826. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli nitelikte bulunan üst hakkının müteahhide devri karşılığında, taşınmazına inşaat yapılması konusunda anlaşma yapabilir.

Bir taşınmaza sahip olmak ancak tapu kaydı ile mümkün olduğundan (TMK, m 705, m 997-998), inşaat yapımına konu taşınmazın tapuya kayıtlı olması zorunluluğu vardır. Bu nedenle, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka, sirk veya gösteri çadırı ve benzeri hafif yapılar da TMK m.728 uyarınca taşınır mal hükümlerine tabi olup, tapu kütüğünde gösterilmediği için kat (taşınmaz) karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu olamazlar. Arsanın ayrılmaz parçası haline gelen, taşınmaz niteliğindeki inşaatlar inceleme konumuzu oluşturmaktadır.

İki tarafa borç yükleyen karma nitelikli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem inşaat yapımı yani eser sözleşmesini, hem de taşınmaz vaadi sözleşmesini bünyesinde barındırmaktadır. Yüklenicinin inşaatı yapma borcu bakımından şekil zorunluluğu olmamakla birlikte, taşınmaz malikinin kararlaştırılan arsa payı/bağımsız bölümün noterden satış vaadi yapılması borcu bakımından ise resmi senetle veya resmi senet şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. İşte bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Noterde yapılan sözleşme, tarafların noterde birleşen rızalarını beyan etmeleri ve bu beyanların noter tarafından resen bir sözleşme şeklinde düzenlenmesidir.

“Dava, satım ve inşaat sözleşmesinin feshi ile verilenlerin iadesi işlemlerine ilişkindir. Davaya konu sözleşmenin mülkiyeti nakil borcu içermesi nedeniyle MK’nın 634, BK’nın 213, Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanununun 60. Maddesi uyarınca resmi biçimde yapılması gerekirken, adi şekilde düzenlenmesi, BK’nın 11. Maddesi uyarınca bu sözleşmeyi geçersiz kılar. Geçerli olmayan sözleşmenin feshinden söz edilemeyeceğinden, taraflar, ancak birbirlerine verdiklerini iade ile yükümlüdür.”

  1. Unsurları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin unsurları, yani bu sözleşmenin oluşması için gerekli koşullar, sözleşmenin tanımından da anlaşılacağı üzere şunlardır;

1- Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm, yapı vs.) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi.

2-Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcu altına girmesi.

3-Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması.

  1. Tarafları

İnşaat sözleşmesinin tarafları, iş sahibi ile yüklenicidir. İş sahibi inşaatı yaptıran; yüklenici ise inşaatın yapımını üstlenen kişidir. İş sahibi genellikle üzerinde inşaat yapılan taşınmazın sahibi, inşa edilen yapının kendisine teslim edeceği kişidir. Kural olarak hak ehliyetine sahip her kişi sözleşmenin iş sahibi tarafını oluşturabilir.

Yüklenici ise, ısmarlanan, sipariş verilen inşaatı yapma borcu altına giren kişidir. Yüklenici taraf, bir gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi, özellikle anonim, limited veya kollektif ortaklık şeklinde bir ticaret ortaklığı da olabilir.

Yüklenici, inşaatın tamamını yapmayı üstlendiği gibi, bir kısmını yapmayı da üstlenebilir. İnşaatın tamamını yapıp teslim borcu altına giren yükleniciye “genel yüklenici” denir. Genel yüklenici yalnız inşaatın yapımını üstlenmekte, inşaatın plan ve projesi iş sahibi tarafından verilmektedir. Ancak yüklenici, inşaatın yapımında kullanılan plan ve projelerin hazırlanmasını da üstlenebilir. Genel yüklenici aynı zamanda plan ve projeleri de hazırlamakla yükümlü ise, “tam veya total yüklenici” olarak adlandırılır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası Yetkili Ve Görevli Mahkeme

  1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
  2. Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak taşınmaz maliki il yüklenici arasındaki davalara asliye hukuk mahkemesinde bakılır.

Tacir olmayan taşınmaz maliki ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık taşınmaz malikinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu ticari dava olarak kabul edilemez şayet taşınmaz maliki ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.

“İnşaat sözleşmesinden doğan ve değeri asliye mahkemesinin görev alanına giren uyuşmazlıklar, her iki taraf tacir olmadıkça, asliye ticaret mahkemesinde değil, asliye hukuk mahkemelerinde görülür.”

“Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin olup, davanın değerine göre hakimin görev hususunu re’sen incelemesi ve davayı görevli mahkemeye göndermek üzere karar vermesi gerekir.”

  1. Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, davaya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılması gerekir. Noksan ve bozuk iş bedeli, gecikmeden doğan tazminat isteklerine ilişkin dava sözleşmenin icra olunacağı yerde de açılabilir. Sözleşmenin icra olunacağı yer taşınmazın bulunduğu yer olacağından, yetkili mahkeme her halükarda inşaatın bulunduğu yerdeki görevli mahkeme olacaktır.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Genel Yetkili Mahkeme” başlıklı 6/1 maddesinde yer alan; “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” Yönündeki hüküm uyarında, genel yetki kuralı doğrultusunda, davacı davalının ikametgahı mahkemesinde de dava açılabilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Sözleşmeden Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 10/1 maddesinde yer alan; “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” Yönündeki hüküm uyarınca sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı yer mahkemesi de açılacak davaya bakmaya yetkilidir.

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı, tapuda pay geçirimi ile ilgili davalar, diğer bir ifade ile tapu tescil isteğini içeren davaların ise Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Taşınmaz Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 12/1 maddesinde yer alan; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”