Alt Kira Sözleşmesi Nedir Nasıl Yapılır

Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Alt kira ve kiralanan yerin kullanım devriyle ilgili düzenleme hükümleri, Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bahsi geçen kanunun, 322. maddesinde, konuyla ilgili açıklamalar bulunmaktadır. Bu madde, kiraya veren kişiyi herhangi bir zarara uğratmamak kaydıyla, kiracıya haklar tanımaktadır. Kiracıya, alt kiraya verme hakkı ve kiralanan alanı kullanma hakkını başka birine devretme hakkı verilemektedir. Kiracı bu haklara, kira sözleşmesinde yazılı olarak yer alması durumunda sahip olabilir. Kira sözleşmesine kiraya veren kişinin yazılı rızası yer almalıdır. Bu şekilde kiracı, alt kira hakkına ve kiraladığı alanın kullanımını devretme hakkına sahip olur. Gayrimenkul kiralamalarında kiracıya bahsi geçen hakları, kiraya veren ancak yazılı rızayla verir. Fakat iş yeri kiralama işlemlerinde kiraya veren, bahsi geçen hakları kiracıya tanımaktan çok fazla kaçamaz. Çok haklı bir sebebi olmadıkça, kiracıya bu hakları tanır. Bu sayede kiracı kimse, kiraladığı alanın tamamı için veya bir bölümü için başkasına kiraya verme hakkına sahip olabildiği gibi, kullanım hakkını da devretme hakkına sahip olur. Ancak burada önemli nokta, bu hakların kullanılırken, kiraya veren kişi zarara uğratılmamalıdır.

TBK, aynı maddede yer alan hükümlere göre, kiracı kimse konut ve çatılı iş yeri alanlarının kiralarında mutlaka kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır. Aksi halde ne başkasına kiraya verme hakkına ne de kullanım hakkını devretme hakkına sahip olamaz. Alt kiraya verilen bir alan, kiraya veren tarafından söylenen halden başka bir şekilde kullanılırsa, kiracı bu durumda kiraya verene karşı sorumlu hale gelir. Böyle durumlarda, kiraya veren kişiye haklar tanınmaktadır. Kiraya veren kişi, böyle olumsuz bir durumda, kiracısına karşı olan haklarını alt kiracıya ve kullanım hakkını devralan kişiye de kullanabilmektedir

Kira Devri Sözleşme Nedir Alt Kira İle İlşkisi

Kiraya veren kişi ile kiralayan kişi arasında yapılan sözleşmede taraf değişikliği meydana gelirse, burada kira ilişkisinin devrinden söz edilir.  Bu durumun oluşabilmesi, ortada bir sözleşme olması şartına bağlıdır. Kiracı olan kişi, birtakım nedenlerden dolayı kira ilişkisini devredemiyor olabilmektedir. Ayrıca kira sözleşmesini iptal etmesi halinde ağır sorumluluklarla karşılaşıyor da olabilir. Bu alanda Borçlar Hukuku, sözleşme serbestîsi işler. Sözleşme serbestîsi, sadece şekil ile ilgili değil, taraflarla ilgili ve diğer konularla ilgili de serbestlik sunar. Hatta kira ilişkisinin devrinden ziyade, daha genel kapsamlı sözleşme devri olanağı söz konusudur. Kira ilişkisinin devri de 2012 yılında yürürlüğe giren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile mümkün olmuştur. Burada sözleşmenin devri ile ilgili anlaşma sağlanmalıdır.

Bu anlaşmayı sağlayacak kişiler de kiraya veren, kiracı ve kira ilişkisini devralan kimse olmalıdır. Burada kiraya veren kişinin hakları korunmakta, sadece kiracı ve devralan kişi anlaşması yeterli olmamaktadır. Kiraya veren yazılı rızasını beyan etmelidir. Kiraya veren kişi, daha sonraları onay verse bile, bu onay mutlaka yazıya dökülmelidir. Kiraya veren kimse, kira ilişkisinin devrine onay vermemiş veya daha evvelinde sözleşmede bu konuyu hükme bağlamışsa, kira ilişkisinin devri söz konusu olamaz. Ancak kiraya veren kişinin, bu konuyla ilgili düşüncesinde değişiklik olmalı ve bu değişiklik de yazılı onay şeklinde düzenlenmelidir.

Görüldüğü üzere, sözleşmede özgürlük, karşı tarafın seçilmesinde de etkilidir. Kiraya veren kişiye de oldukça özgür haklar tanınmıştır. Ancak TBK’ da yapılan son değişiklikler, kiraya verenin bu haklarını biraz daha kısıtlar nitelikte olmuştur. Kira ilişki devriyle alakalı 323. madde, iş yeri kiralarında, kira veren kişinin kira devri ilişkisine haklı bir sebebi olmadıkça onay vermekten kaçınamayacağını belirtmektedir.

Borçlar Hukuku sisteminde, borç ilişkisi olan bir sözleşmede taraf değişikliği yapılabilmektedir. Bu durum, halefiyet durumlarında mümkün olur. Yani borç ilişkisinde yer alan şahsın yerine bir başkasının geçmesi demektir. Sözleşmenin devri de bir halefiyet konusu olup, bununla ilgili TBK 205. madde de gerekli açıklamalar yer almaktadır. Buna göre kira ilişkisinin devri olduğunda, taraf değişikliği meydana gelir. Fakat değişiklik olsa da, ortada var olan kira ilişkisi devam etmektedir. Burada kiracının, kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu borçlar ve haklar, devralan kiracıya geçirmektedir. Bu durum taraf değişikliğinden kaynaklanan bir sonuç olarak karşımıza çıkar.

Kira ilişkisinin devri konusunda, ilişkiye hangi sözleşmenin uygulanacağı mühimdir. Asıl kira sözleşmesinin mi yoksa devir sözleşmesinin mi hükümleri olacaktır? Eğer devir işlemi üç taraflı ( kiraya veren, kiracı ve devralan) yapılmışsa, devir sonrası devir sözleşmesinin hükümleri geçerli olabilir. Bu durum, üç taraf arasında kararlaştırılır. Diğer seçenek, devralan ve devreden kiracılar arası yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede sadece devir hükümleri vardır. Yani bu sözleşme, kira ilişkisi için şart ve hüküm taşımamaktadır.

Devir sözleşmesinde böyle bir şey var olsa da bu durum kiraya veren kişi açısından bağlayıcılığa sahip değildir. Yani kiraya veren kişi, devir sözleşmesinde taraf olmaz ve taraf olmadığı bir sözleşme şartlarından da sorumlu tutulamaz. Bu ilişkiye uygulanan hükümler, asıl kira sözleşmesinin hükümleri olmaktadır. Ancak kiraya veren ve devralan kiracı ayrı bir sözleşme yaparlarsa, o zaman uygulanacak hükümler farklılık taşıyabilir. İş yeri kiralarında durum biraz daha farklıdır. Devreden ve devralan kiracı, kiraya veren kişiye karşı tüm borçlardan müteselsilen sorumludurlar. Bu sorumluluk, kira sözleşmesinin bitimine kadar olup, en fazla iki yılı kapsayan bir sorumluluktur. Kiraya veren kişi için, devreden ve devralan kiracının yükümlü oldukları bu sorumluluk garanti niteliğindedir.